近年來，隨著成都二手房市場日益活躍，交易過程中發生的糾紛事件也呈上升趨勢。

　　近日，成都購房者陳煦（化名）就遭遇了這樣一件事：經過長達半年的看房選房，陳煦終于選中一套位于成都市雙流區的二手房，經房產經紀公司查詢，當時這套房源除了有房貸外，并無其他異常情況。于是，雙方簽訂買賣合同后，陳煦便放心交付了5萬元定金給房東。由于簽訂合同是在周五下班后，陳煦、房東和經紀人約定下周一去辦理過戶。周一上午，三方到達成都市房屋產權交易中心時，意外卻發生了，買賣雙方提交資料后，系統顯示該套房屋被雙流區人民法院查封，無法進行正常交易。

　　是什么原因造成房屋被查封？后來經紀人多番查詢后，房東才承認是自己借了一筆10萬元的消費貸，資不抵債，這套作為抵押的房屋就被查封了，現在賣房也是為了還貸款。

　　按照二手房買賣合同約定，房東應退還陳煦5萬元定金及違約金，但陳煦對這套房很滿意，想繼續交易。經雙方協商，房東找到一家墊資公司將貸款還上，解除了查封。在雙方約定再次去過戶時，這套房屋又被金堂縣人民法院查封，原因是房東的另一筆20萬元消費貸到期未還。眼看購房無望，陳煦要求房東退還5萬元定金，并賠償2萬元違約金，但房東沒有資金進行賠付，經雙方協商，房東找到另一家墊資公司還貸款，最終解除了這套房屋的查封，最終順利交易。

　　雖然一波三折，前后耽擱了一個多月，此房最終順利成交。房產經紀人告訴記者，這樣的情況并非個例，在當下的市場環境下，購房者需警惕交易風險，特別是房屋被查封的潛在風險，如果遇到這種情況，購房者應該怎么辦？

　　四川致高律師事務所合伙人舒彥文律師表示，一旦房屋因被查封等原因導致無法過戶，購房者可以要求經紀人以及房東及時處理并解決債務問題，債務問題處理完后申請法院解除對房屋的查封，并及時辦理過戶手續。若房東解決不了，建議購房者要求房東盡快退款，如果房東不能退款，購房者應及時向法院起訴，在將來房屋被拍賣的時候，參與分配。

　　那么，在二手房買賣中，購房者應注意哪些問題，如何規避上述風險？舒彥文律師提出三點建議——

　　第一，購房者首先要核實房屋的產權信息，要求房主提供房屋不動產登記信息查詢結果。這關系到“房屋是否能交付、是否能過戶”，如果該房屋存在抵押登記、司法查封、居住權登記，將對房屋過戶、交付、使用造成嚴重障礙。如果購房者遇到這種房屋就不要入手，即便購房者很滿意該房屋，也需要房主解決以上權利限制情形后再進行交易。

　　第二，購房者需要核實房主信用與債務情況，通過中國執行信息公開網查詢房東是不是失信被執行人以及有無限高記錄，通過中國裁判文書網查詢房東是否涉及重大債務糾紛的訴訟。如果遇到房主存在大量債務的情況，購房者需要謹慎購買，房主的債務可能會影響房屋的交易及過戶，購房者在交易過程中，應注意做好資金監管，可以委托可靠的第三方機構或者貸款銀行，待房產順利過戶后，再將購房款付給房主，防止過戶過程中產生糾紛或者爭議。

　　第三，購房者需要實地了解房屋的現狀，了解是否存在嚴重鄰里糾紛（例如樓上、樓下是否存在噪聲超標影響睡眠等情況），以及是否欠繳物業費等情況。

　　如果購房者實地了解到房屋存在嚴重鄰里糾紛的話，建議謹慎購買。且在房屋過戶前，要求房東提供物業費繳納憑證，避免欠款糾紛。

　　二手房交易中常見的風險

　　一、產權不明引發的糾紛。

　　房屋產權不確定，無法辦理過戶手續。在房產交易前，一定要仔細核實房屋產權狀況，不能光聽賣家的一面之詞，得自己去房管局查檔，確認房子是否存在抵押、查封、共有產權人等情況。

　　二、虛假承諾導致的損失。

　　賣家或中介如果稱周邊馬上要建大型商場、小區要全面升級改造、會調整到更好的學區、成交返傭、申請更低的貸款利率等。購房時不能輕信承諾，避免被騙。

　　三、合同條款漏洞帶來的麻煩。

　　合同通常有固定格式，但合同條款里對于房屋附屬設施的歸屬和處理沒有明確說明也會引發糾紛。如買家入住后，原房東將家具、家電等搬走也會引發爭執。因此在簽訂合同時，應有詳細、明確的約定，特別是關于房屋附屬設施、違約責任、爭議解決方式等關鍵內容，一定要寫清楚。

　　四、資金監管缺失的風險。

　　買賣房屋時，賣家要求買家直接把定金或購房款打到自己的賬戶，結果錢轉過去后，賣家卻聯系不上，這就是資金監管缺失帶來的風險。在房產交易中，資金監管是非常重要的環節，最好通過銀行進行資金監管，把購房款存入專門的監管賬戶，等房屋過戶等手續辦理完成后，再由銀行把錢轉給賣家，保障買家的資金安全與購房權益。

　　五、中介違規操作引發的問題。

　　故意隱瞞房屋存在的質量問題，如天花板滲水、墻面裂縫等，導致買家后期不得不花錢維修房屋，新增一筆支出。購房者在選擇中介公司時，應選擇信譽良好、有賠付機制的中介公司，發現問題及時要求中介承擔責任。（川觀新聞記者 范瑞鳴）

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